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    北上广深地王频现 一线城市仍是开发商拿地主战场

    发布时间:2013-08-03 15:32 来源: 网络整理
    虽然与地产巨头实力有差距,但一些地产新锐敢于走向舞台中央,将战略布局调整到了一二线城市,与巨头们短兵相接。对中国房产业来说,他们是一抹亮色;对地产新锐
    ]重新角力一线城市(观察)

     

    沉寂已久的土地市场最近波涛再起,北上广深地王频现。

    6月3日,]在上海拿下4.8万平方米居住用地,起始价约2.6亿元,最终以近5.3亿元成交。这是其近31天来第6次拿地,累计共花了60多亿元。

    不止是在广州上海,全国一线城市最近以来都是地产开发商们拿地的主战场。其中不仅有“万招保金”传统地产巨头们的身影,甚至还有像佳兆业这样的地产新锐。从广州、上海等城市的土地出让竞争情况来看,地产新锐力量与传统地产巨头的角逐几乎白热化,佳兆业与中海[简介 最新动态]、保利等巨头的叫价非常接近,最终成交价各家相差无几,新势力崛起的态势已经昭然若揭。

    当前全国市场土地市场成交量大幅回升,而土地价格又没有出现大幅反弹,因此,对于地产开发商而言,最近仍是相对较好的拿地时机。跑量回笼资金,然后将资金投入到土地市场,这显然是最优的战略选择。

    有实力者有未来

    地价形成的最终因素,是市场,而不是企业,因此,不能简单地把地王的出现归咎于开发商。其实,从本质上讲,谁也不愿意做地王,谁都希望以更低的价格拿到地,问题是,僧多粥少,物以稀为贵。

    今年4月国土资源部公布的数据显示,2013年全国住宅用地计划供应总量15.08万公顷,其中商品住宅用地10.92万公顷,与去年计划供应量相比,降幅分别为12.6%和10.7%,这是全国住宅供地连续第二年减少。

    地王的诞生,离不开资金的支持,有实力者才能得地王。数据显示,仅仅今年3月,重点监测企业共发生融资15笔,累计融资金额超过400亿元人民币。5月,易居房地产研究院跟踪的4个一线城市和6个二线城市土地成交面积同比大增45%。而土地出让金相比2012年5月增长近4倍。

    地王的竞争,实则为资金实力的竞争。从宏观层面看,目前中国流动性充裕。截至今年4月末,广义货币(M2)余额103.26万亿元,今年前4个月社会融资规模为7.91万亿元。从行业层面看,地产开发商们现在手头都很宽松。数据显示,全国15家大型房企截至2012年底账面上的货币资金储备总共2648亿元,较资金链最紧张的2011年底增长41%,较本轮调控未全面升级的2010年底时也增长了36%。

    传统巨头也在加快融资步伐,其资金也将用于新土地项目的拓展。可以说,在楼市调控政策收紧的背景下,融资能力正在成为衡量房企综合实力的重要标准,谁能把握好土地市场的机会,谁才能把握住“房地产市场的下半场机会”。

    中原地产研究中心监测的十大标杆房企除绿城外5月均有购地。5月前30天,十大标杆房企权益购地金额为162亿元,环比4月增长26%。其中万科5月新增项目8个,合计土地出让金35.17亿元。恒大地产5月27日以50.45亿元的总价竞得重庆市拍卖出让的4宗商住类地块,建筑规模达116万平方米,楼面价平均为4340元/平方米。购地金额占到5月单月销售业绩的54.5%。

    以近期风头最健的佳兆业为例,佳兆业敢于多处拿地,正是因为他们在金融市场上进行了大规模融资,目前手上的资金十分充裕。佳兆业在今年以来,发债总额约折合人民币83亿元。而去年全年,佳兆业仅发行过一笔2.5亿美元的优先票据。市场分析认为,佳兆业融资所得除部分资金用于营运外,最主要的支出将是用于拓展土地。

    当然相对于实力强劲的开发商而言,在本轮地产市场发展潮流中,缺乏实力的中小企业则很容易就在这一轮扩张中掉队,尤其是因为资金实力很难与高手同台竞技。因此,当下,抢到优质土地才是市场角逐的前提。

    得一线者得天下

    ]在深圳、万科在北京、佳兆业在广州……明知一线城市竞争更激烈,却偏向虎山行。

    其实,其中奥妙并不难理解。一线城市竞争虽然激烈,但一线城市的供应也少,去化率很快,相应的系统性风险也比较小,导致了很多大房企纷纷加入拼杀。佳兆业相关人士就表示,对中国房地产市场的前景看好,广州等一线城市市场仍有很大的发展空间。作为这两年市场杀出的新锐,佳兆业近期的大举拿地,可以看作是房企转向的风向标。

    目前,一线城市房价涨势依旧,也是开发商在一线城市短兵相接的一个注脚。国家统计局发布的4月份70个大中城市房价情况显示,70个大中城市中,环比上涨的城市有67个,其中一线城市涨幅尤其明显,北京新房房价连涨11个月。这无疑也刺激了开发商在一线城市拿地的热情。

    当前土地市场热点主要还是一二线城市,品牌房企重返一二城市,凸显房企布局战略与一二线城市投资价值,同时,拿地动作较多的基本为品牌房企,拿地地块基本为优质地块,这证明从土地市场开始,优势资源开始向品牌房企集中。一二线城市的市场竞争如此之激烈,实力相对落后的中小企业已经被甩落车尾,很难再进入。如果近两年还拿不到地,很多中小地产开发商或将无奈地退出北上广深。

    虽然与地产巨头实力有差距,但一些地产新锐敢于走向舞台中央,将战略布局调整到了一二线城市,与巨头们短兵相接。对中国房产业来说,他们是一抹亮色;对地产新锐们来说,这是实力的证明。从积极拿地到占据一线城市核心位置,在新一轮卡位暗战中,新锐地产力量将参与其中。

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